Право - Оуенз К. - 11.7.1. Зобов'язання, що переходять разом з нерухомістю

Ми бачили, що при винесенні належного рішення про присудження відшкодування на користь третьої сторони в разі, якщо вона зазнала збитків, поставали проблеми. У справі Бісвік проти Бісвіка самого лише присудження відшкодування збитків було б недостатньо, тому суд присудив реальне виконання контракту. У справі Джексон проти "Хорайзон Холідейс" (1975 р.) Дж. придбав туристичну путівку в компанії X. Тур, що відбувся, не відповідав умовам контракту. Дж. присудили відшкодування збитків за незадовільне проведення туру та пов'язані з цим моральні збитки стосовно його самого, дружини та дітей. Однак згодом у справі "Вудар Інвестмент

Девелопмент" проти Вімпея (1980 р.) Палата лордів висловила незгоду з думкою лорда Деннінга про те, що ситуація, в якій батько, уклавши контракт на користь своєї дружини та дітей, може претендувати на відшкодування збитків за їхні втрати, має бути загальним принципом. Палата лордів висловила припущення, що відшкодування збитків було присуджено стосовно його власної втрати або що цей випадок належить до особливої категорії справ, коли, наприклад, одна особа замовляє страви на вечірку в ресторані або таксі для групи, де діють окремі правила. У самій справі "Вудар1' компанія "Вудар" змусила Вімпея до обіцянки заплатити 150 тис. фунтів стерлінгів компанії "Трансворлд Трейд Лтд" (третій стороні) по завершенні контракту. Гроші не були заплачені. Постало питання, чи відшкодування збитків, призначені компанії "Вудар", включають втрату компанії "Трансворлд". Було ухвалено рішення, що якщо компанія "Вудар" не зможе довести, що несплата грошей компанії "Трансворлд" призвела до того, що вона сама зазнала втрат, "Вудар" матиме право лише на номінальне відшкодування збитків за порушення контракту.

Таким чином, ми зустрілися з дивною ситуацією: якщо сторона порушує справу з метою в судовому порядку виконати контракт, що передбачає право для третьої сторони, відшкодування збитків буде номінальним, хіба що позивач зможе довести, що він зазнав шкоди. З іншого боку, якщо в справі можна винести рішення про реальне виконання контракту, третя сторона може практично розраховувати на всі права, пов'язані з таким рішенням. Однак, якщо третя сторона має підстави подати деліктний позов щодо недбалого виконання контракту, то вона отримає право претендувати на відшкодування своїх збитків. Більше того, є особливі обставини, як-от замовлення ТУРУ" столиків у ресторані, групових квитків на транспорт, в яких сторони, котрі зробили замовлення, можуть подавати позов про відшкодування збитків від імені всіх учасників.

11.7. Накладення зобов'язань на треті сторони

Є загальне правило, що сторони контракту не можуть накладати зобов'язання на треті сторони. Крім агентського права, за яким патрон несе відповідальність за контрактом, укладеним агентом від його імені, є ще два важливих винятки з цього правила, а саме:

1) зобов'язання, що переходять разом із нерухомістю;

2) новація.

Розглянемо їх по черзі.

11.7.1. Зобов'язання, що переходять разом з нерухомістю

У земельному праві довгий час діяв принцип, згідно з яким зобов'язання стосовно орендованої власності можуть "переходити разом із землею". Це означає, що зобов'язання переходять на наступних власників землі, орендарів ті ін. Наприклад, припустимо, що Алан, землевласник, здав власність в оренду Барбарі. Згодом Алан продає власність Керол. Керол може подати позов на Барбару за порушення будь-яких її зобов'язань орендаря, передбачених орендною угодою, хоч вона і не є стороною угоди між Аланом і Барбарою. Аналогічно Барбара може подати позов на Керол за будь-які порушення нею зобов'язань як орендодавця за орендною угодою.

Протягом XIX століття дію згаданого принципу було поширено на певні обіцянки (що називаються обмежувальними умовами), які звичайно дають при продажу нерухомості, що перебуває у вільній власності.

У справі Толк проти Моксхея (1848 р.) Талк був власником кількох ділянок землі у Лейчестер Сквер. У 1808 р. він продав одну з ділянок особі на ім'я Ельмс. Бльмс зобов'язався, що він, його спадкоємці та правонаступники "триматимуть Сквер відкритим як місце для прогулянок, без забудови". Після кількох передач земля перейшла до Моксхея, який мав намір розпочати її забудову. Т. подав позов, вимагаючи, щоб суд заборонив М. будувати на цій землі. М. заявив, що при купівлі землі його попередили про існування умови, але оскільки він особисто не укладав угоди, що містить обмежувальну умову, він не зв'язаний нею. Рішення: згідно з правом справедливості може бути видана судова заборона з метою запобігти будь-якій дії, що суперечить обмежувальній умові стосовно землі в разі, якщо при купівлі землі було повідомлено про існування такої умови. Отже, М. був зв'язаний обмежувальною умовою, попри те, що сам він не укладав угоди з такою умовою.

Принцип, згідно з яким продавець нерухомості може створити обов'язки, які будуть зобов'язувальними для наступних покупців, за умови, що вони поінформовані про ці обов'язки, став одним з установлених принципів земельного права. Від часу набрання чинності Законом про податок з нерухомості 1925 р. обмежувальні умови відображаються в Земельному реєстрі. Якщо обмежувальна умова зареєстрована, це прирівнюється до реального повідомлення майбутнього покупця (таке повідомлення називається передбачуваним повідомленням), і він вважається зв'язаним умовою незалежно від того, знав він про неї насправді чи ні в разі, якщо:

Початковий покупець або його правонаступники залишили за собою права на інші сусідні ділянки поблизу, для яких дія цієї умови має істотне значення;

Обмежувальна умова є негативною за змістом, тобто обіцянкою не робити щось, наприклад, не використовувати приватну резиденцію для бізнесу.

Якщо обмежувальна умова не відображена в Земельному реєстрі, то повідомити про неї необхідно в термін, поки вона може стати зобов'язувальною. Були спроби поширити дію принципу, встановленого справою Талк проти Моксхея (див. вище) на контракти, що стосуються товарів, тобто запровадити обмежувальні умови, що переходять разом з товаром.

У справі "Лорд Страткона СС Ко" проти "Домініон Коул Ко" (1926 p.) власник судна "Лорд Страткона" А уклав чартерну угоду з Б на фрахт судна на кілька років. Передбачалося, що Б використовуватиме судно в літній сезон на річці Сент-Лоренс. Умови чартерної угоди вимагали, щоб Б повертав судно А щороку в листопаді. Чартерна угода ще була в силі, коли А продав судно В, який перепродав його Г. Г, якого попередили про чартерну угоду між А та Б, відмовився надавати судно Б для користування протягом літнього сезону. Б отримав судовий наказ проти Г, яким йому заборонялося використовувати судно в будь-який спосіб, який суперечив би чартерній угоді. Апеляцію Г до Таємної ради було відхилено.

Однак англійські суди послідовно відмовлялися розглядати принцип, запроваджений судом у цій справі, як частину англійського права: див., наприклад, справу "Порт Лайн" проти "Вен Лайн Стімерс" (1958 p.).

11.7.2. Новація

Хоч права, передбачені контрактом, можна легко переадресувати третій стороні шляхом передачі, звільнитися в такий спосіб від передбачених контрактом зобов'язань неможливо, хіба що за згоди іншої сторони контракту. Це може викликати проблеми при повному продажу підприємства, оскільки продавець, як правило, має на руках незавершені контракти. Єдиний можливий для продавця підприємства спосіб передачі передбачених контрактом зобов'язань покупцю - це процес, який називається новацією. Фактично це відповідає скасуванню зобов'язань продавця і заміні їх новими зобов'язаннями, які бере на себе покупець. Ось як це відбувається.

Уявімо, що Альберт уклав контракт з Біллом про виготовлення певної апаратури. Альберт хоче продати своє підприємство Кларі до того, як буде завершено виконання контракту з Біллом. Альберт не може зробити так, щоб Клара мала юридичні зобов'язання перед Біллом, доки Білл не дасть на це згоди. Рішення для сторін полягає в укладенні тристоронньої угоди, за якою Альберт передає Кларі права, передбачені його контрактом з Біллом, Клара домовляється з Альбертом про те, що його зобов'язання за контрактом переходять до неї, а Білл домовляється з Кларою про те, що він приймає її як сторону контракту замість Альберта.

Схожі статті




Право - Оуенз К. - 11.7.1. Зобов'язання, що переходять разом з нерухомістю

Предыдущая | Следующая