Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - 4.3. Методи оцінки вартості будівель і споруд
Основні питання:
Законодавча та методична база оцінки будівель та споруд;
Існуючи класифікації об'єктів оцінки нерухомості;
Національні стандарти з оцінки нерухомості;
Підходи та методи оцінки будівель та споруд.
Оцінка вартості будівель і споруд виконується окремо лише у тих випадках, коли:
- вони є новою готовою продукцією будівельного підприємства;
- підприємство розпродується за окремими об'єктами, оскільки діяльність стала стабільно збитковою;
- вартість землі та розміщених на ньому об'єктів потрібно оцінити окремо або вартість землі незрівнянно нижча за вартість будівель та споруд.
Це нерухоме майно значною мірою відрізняється від землі та інших об'єктів оцінки, тому незважаючи на те, що підходи до оцінки будь-якого об'єкту однакові, методи будуть відмінні.
Державне регулювання оцінки будівель та споруд регламентується відповідним Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" від 09.09.2004 (далі - Закон), "Методикою оцінки майна" від 10.12.03 р. (далі - Методика) і Національними Стандартами № 1,2,3 [5,19,20,21,23, 24,26,28,29] та стосується переважно оцінки, яка має вплив на бюджетні надходження. Методика, яка відповідає положенням останньої редакції Закону, використовує наступні визначення термінів:
- незалежна оцінка - визначення певного виду вартості майна суб'єктом оціночної діяльності суб'єктом господарювання за договором із замовником;
- стандартизована оцінка, що здійснюється самостійно державними органами приватизації (органами, уповноваженими управляти державним майном) з використанням стандартної методології та стандартного набору вихідних даних [24].
Дана Методика регламентує окремі положення незалежної оцінки але переважно застосовується для проведення стандартизованої оцінки майна у наступних випадках:
- приватизації (корпоратизації);
- створення підприємств (господарських товариств) на базі державного та комунального майна, а також майна господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна) у статутному фонді та у разі відчуження такого майна у випадках, встановлених законодавством, крім випадків відчуження майна згідно із Законом України "Про правовий режим майна у Збройних Силах України" (1075-14);
- визначення вартості внесків учасників (засновників) господарських товариств у разі, коли до статутних фондів зазначених товариств вноситься державне (комунальне) майно, майно господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна) у статутному фонді;
- визначення вартості цілісних майнових комплексів господарських товариств, до статутних фондів яких вноситься державне (комунальне) майно;
- виділення або визначення часток майна у спільному майні, в якому є державна (комунальна) частка;
- застави державного та комунального майна, а також майна господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна) у статутному фонді;
- повернення об'єктів приватизації у державну власність, у тому числі за рішенням суду.
Стандартна оцінка виконується органами державної влади й не підлягає коректуванню з боку оцінника. Відповідно до цієї Методики проводиться оцінка об'єктів у матеріальній формі (крім земельних ділянок), об'єктів у нематеріальній формі та цілісних майнових комплексів.
Незалежна оцінка, згідно з Методикою, регламентується Стандартами оцінки № 1,2,3, повинна дотримуватись вказаних у них загальних принципів, але у випадках, коли угода не стосується інтересів держави, оцінювач може спиратися на світовий досвід оцінки. Таким чином, дана методика прийнята за основу незалежної оцінки, але оцінювач має можливість комбінувати методи й застосовувати їх різновиди з оцінки майна фізичних та юридичних осіб для утворення угод купівлі-продажу, якщо будь-яка частка оцінюваного об'єкта не є державною власністю, або власність не має правових обмежень. Порядок оцінки визначення суб'єктів оціночної діяльності на митній території України при утворенні та виконанні громадянських угод регламентується Національним Стандартом № 1 стосовно загальних положень оцінки, та Національними Стандартами № 2 (відносно нерухомого майна) і № 3 (відносно майнових комплексів), які не передбачають для цих випадків обмежень вибору методів оцінки та їх сполучень, якщо це дозволяє надати більш об'єктивну оцінку вартості об'єкту. Тому оцінка об'єктів на основі визначення їх потенціалу може бути ефективним та досить універсальним інструментом саме незалежної оцінки.
Слід нагадати, що підходи до оцінки об'єктів у будь-якій формі укладаються у три основних (за витратами, за результатами та у порівнянні), як би їх не називали. Суттєва різниця виникає лише тоді, коли ми переходимо до методів, які вже більш прив'язані до оцінки конкретного об'єкту та його характеристик. Згідно Стандарту № 1 об'єкти оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема виділяють об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу.
Об'єкти оцінки у матеріальній формі - нерухоме майно (нерухомість) та рухоме майно:
- нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна;
- рухоме майно - матеріальні об'єкти, які можуть бути переміщеними без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить майно у матеріальній формі, яке не є нерухомістю.
Об'єкти оцінки у нематеріальній формі - об'єкти оцінки, які не існують у матеріальній формі, але дають змогу отримувати певну економічну вигоду. За стандартом № 1 крім інших НА до таких об'єктів відносяться фінансові інтереси (частки (паї, акції), опціони, інші цінні папери та їх похідні, векселі, дебіторська і кредиторська заборгованість тощо), а також інші майнові права.
Звертаємо Вашу увагу на те, що склад НА за Законом, Стандартами оцінки та П(С)БО не співпадає.
Об'єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу, як сукупності активів яка дає змогу провадити певну господарську діяльність.
Вони поєднують властивості матеріальної та нематеріальної форми, і їх особливості проявляються у процесі функціонування та створення таких нематеріальних активів (НА) як торгова марка, гудвіл тощо, тому є підстави виділити їх в окрему форму. Стандарт № 3 виділяє не тільки цілісні майнові комплекси (як от підприємства чи їх об'єднання) але також їх структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), як самостійні об'єкти з подальшим складанням відповідного балансу і які можуть бути зареєстровані у якості самостійних суб'єктів господарської діяльності. На наш погляд, це не зовсім виправдано, тому що за таким виділенням у переважної більшості випадків НА залишаються за головним підприємством, або зникають зовсім, як от гудвіл. Тому структурним підрозділам передається лише рухоме та нерухоме майно.
За Стандартом № 1 "бізнес - певна господарська діяльність, яка провадиться або планується для провадження з використанням активів цілісного майнового комплексу". Звертаємо вашу увагу, що бізнес тут не виділяється у окремий об'єкт оцінки і визначається як "діяльність". Оцінити "господарську діяльність" на продаж неможливо, можливо продати лише результати (хай навіть лише очікуваної) діяльності, тому зміст терміну "бізнес" за Національними стандартами оцінки України не співпадає з практикою світової оціночної діяльності, за якою бізнес можна оцінити та продати.
Згідно загальним положенням Стандарту № 1 для потреб оціночної діяльності виділяються такі специфічні види майна:
- подібне майно - майно, що за своїми характеристиками, властивостями подібне до об'єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість;
- спеціалізоване майно - майно, що, як правило, не буває самостійним об'єктом продажу на ринку і має найбільшу корисність та цінність у складі цілісного майнового комплексу;
- надлишкове майно - майно, що не використовується у господарській діяльності підприємства, і максимальна цінність якого досягається внаслідок відчуження.
Існують інші класифікації об'єктів, побудовані на основі аналізу класифікації, наведеної в Стандартах, які виділяють нерухомість:
- за елементним складом (будівлі, споруди, житлові будинки, незавершене будівництво, тощо);
- за функціональним призначенням (спеціальна нерухомість, типова нерухомість, унікальна нерухомість);
- за юридичним статусом та формою власності (нерухомість, зайнята власником, у співвласності, у оренді, спеціалізована нерухомість, нерухомість у заставі тощо);
- за функціональним призначенням (галузеві особливості, основне та допоміжне виробництво, тощо) [174].
Кожен із перелічених різновидів нерухомості має власну специфіку оцінки, яку слід ураховувати для проведення практичних розрахунків.
Інформаційна база щодо операцій з нерухомістю в Україні, у тому числі з будівлями та спорудами, ще знаходиться в стадії формування, але вже зараз може слугувати в певних випадках основою для проведення незалежної оцінки на експертній основі. У міжнародній оціночній практиці теж використовуються три вже розглянуті підходи для визначення вартості нерухомості. За сутністю вони відповідають підходам до оцінки земельної ділянки і використовуються для оцінки будівель та споруд з урахуванням важливих відмінностей та особливостей оцінюваних об'єктів. Ці відмінності відносно землі викликані тим, що:
- земля майже не зношується, тоді як забудова підлягає моральному та фізичному зносу;
- земля, як об'єкт оцінки, може існувати окремо, а будинки та споруди можуть оцінюватись окремо лише умовно, оскільки невідривно пов'язані з земельною ділянкою, її розташуванням та оточенням;
- земля є моно об'єктом, який потребує єдиної оцінки, тоді як забудова вміщує дуже різнорідні компоненти, які не тільки мають власну вартість, але й за ефектом синергії окремих елементів набувають нової властивості, та до того ж зношуються з різною швидкістю, по різному втрачаючи свої корисні якості;
- земля під забудовою має лише єдине призначення у промисловому використанні - бути несучою основою для будов та споруд, тоді як останні можуть відноситись до різних галузей промисловості й використовуватись за дуже різними умовами функціонування.
Національні стандарти № 1,2,3 регламентують використання всіх відомих підходи до оцінки та їх комбінації у певних межах. Конкретні методи за кожним підходом можуть мати свої модифікації, які поряд із рекомендованими стандартом будуть наведені нижче.
Виходячи з цих положень розглянемо використання доходного підходу до оцінки будівель та споруд, який "базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу. Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню. За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які грунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо" [19].
Метод капіталізації доходів може застосовуватись для оцінки будівель і споруд, які падають доход. Взагалі, з точки зору використання категорії "потенціал" для оцінки вартості, будь-який штучно створений об'єкт потенційно може приносити доход, якщо такою була визначальна мета. Інша річ, що за законодавчими обмеженнями деякі об'єкти соціального призначення прямого доходу не приносять. Оцінка будівель жилого фонду за таким методом звичайно виконується лише якщо вони визначені як об'єкт, що підлягає оренді, й це відповідає принципу їх найефективнішого використання. Квартири найчастіше оцінюють методом порівняння. Що ж до власника нерухомості, то доходи від володіння будівлями та спорудами можуть являти собою не тільки прямі надходження від експлуатації об'єкту, але й поточні та майбутні надходження від надання його в оренду, доходи від очікуваного приросту вартості нерухомості в майбутньому. Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.
Загально прийнята процедура оцінки методом капіталізації чистого доходу вміщує наступні етапи [19,20,76,110,131,134,138,174,176]:
Розрахунок потенційного валового доходу.
Потенційний валовий доход - термін оціночної діяльності і не має аналогів в обліку та податковому законодавстві. Він може визначатися для розрахунку щорічного чистого доходу двома шляхами: на основі даних від експлуатації об'єкту власником в базовому періоді (якщо спосіб використання в ньому був найкращій з можливих) або на основі оцінки доходу від можливої здачі нерухомості в оренду.
Оцінка потенційного валового доходу (Дм) на основі аналізу поточних ставок і тарифів на ринку оренди для порівнюваних об'єктів:
(4.18)
Де S - площа, що надається в оренду, м2;
С0 - орендна ставка за 1 м2;
ДІм - інші доходи від володіння об'єктом оцінки.
Для варіанту оцінки доходу від можливої здачі нерухомості в оренду виконується оцінка втрат від неповного завантаження (неповної здачі в оренду), нестягнутих орендних платежів на основі аналізу ринку, врахування впливу його динаміки на вартість оцінюваної нерухомості.
Розрахунок (як альтернатива) сумарної величини доходу власника від володіння об'єктом оцінки за базовий період (найчастіше - рік з середнім за період доходом):
(4.19)
Де ДПв - доход потенційний валовий;
ДВ. баз. - середньорічний валовий доход базового періоду;
N - кількість років, прийнятих за базовий період.
2. Розрахунок витрат (операційних або валових базового періоду) з експлуатації оцінюваної нерухомості.
Чистий-операційний доход дорівнює потенційному доходу за мінусом втрат витрат. Розрахунок операційних витрат, пов'язаних із нормальним функціонуванням об'єкта оцінки в оренді, визначається за даними бухгалтерської звітності або за розрахунком. Ці витрати мають специфічний для оренди характер і для оцінки звичайно поділяються на:
- умовно-постійні (їх розмір не залежить від обсягів виробництва при експлуатації об'єкта, як наприклад - страхові збори, податки на землю та ін.);
- змінні (їх розмір залежить від обсягів виробництва при експлуатації об'єкта та рівня наданих послуг. Це комунальні витрати, що змінюються з обсягом продукції (робіт, послуг) та сезонно, витрати на утримання території, поточні
- витрати на управління, заробітна плата та податки з неї, рекламні, транспортні витрати та ін.);
- витрати за потребою (витрати на заміну компонентів поліпшень по мірі їх зносу: елементів водопровідної системи, каналізації, меблів, даху, телефонної системи та ін.).
Якщо розрахунок ведеться за даними базового періоду, для визначення чистого доходу приймаються валові витрати цього періоду.
3. Розрахунок чистого операційного доходу.
Потенційний валовий дохід, зменшений на розраховану величину втрат від неповної за часом або площею оренди, визначається як дійсний валовий дохід (Д^). який має таке ж значення в розрахунку як (ДВ. баз). При визначенні чистого валового доходу може застосовуватись один з цих двох показників.
Дійсний валовий дохід, або середній валовий дохід базового періоду, зменшений на величину витрат, визначається як чистий операційний дохід:
(4.20)
(4.21)
Де VO - операційні витрати;
VВ. б. - валові витрати базового періоду;
ДД. в. - дійсний валовий дохід.
Розрахунок ставки капіталізації (.kКач) виконується за алгоритмами, наведеними в розділі "Методи оцінки вартості земельної ділянки". Іноді ставку капіталізації визначають з урахуванням норми повернення капіталу, кумулятивною побудовою. методом середньозваженої вартості, ставки доходу на інвестиції [105,131,174].
Розрахунок поточної вартості об'єкта оцінки укладається в перетворенні величини прогнозованого чистого операційного доходу у вартість майна на дату оцінки:
(4.22)
Де ВОб - поточна вартість об'єкта;
KКап - ставка (коефіцієнт) капіталізації.
Головна перевага методу прямої капіталізації - його простота Недоліком же методу є його прив'язка до ринкових даних щодо вартості оренди одного характерного року або до середньорічної величини доходу базового періоду експлуатації.
Схожі статті
-
Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - 4.2. Методи оцінки вартості земельної ділянки
Основні питання: Принципи експертної оцінки землі; Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок; Реверсія; Методичні підходи та методи оцінки...
-
Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - Міжнародні стандарти
Міжнародні стандарти враховують зміни структури відносин на світовому ринку та необхідність розробки нових підходів до оцінки майна, у тому числі, й...
-
Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - Урахування витрат на земельні поліпшення
Розглянуті вище методи порівняння досить ефективні для оцінки невеликих по площі земельних ділянок, розташованих у складі територій населеного пункту....
-
Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок відноситься до методів оцінювання порівняльного підходу, використання якого можливе лише за наявністю...
-
Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру...
-
Якщо це так. то наведене вище визначення оцінки з точністю відповідає результатному підходу до оцінки об'єктів виробничої сфери, який використовується за...
-
Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - Законодавча база оцінки землі та її поліпшень
Законодавча база оцінювання вартості землі як об'єкту нерухомості грунтується на визначенні права власності. Право власності на землю гарантується, воно...
-
Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - Методи капіталізації
Методи капіталізації передбачають застосування коефіцієнта переводу чистого потоку капіталу від експлуатації об'єкта у його вартість. Умовою застосування...
-
Держава - суб'єкт зовнішньої оцінки для будь-яких підприємств окрім казенних, для яких вона є власником і розпорядником і тому може виконувати внутрішні...
-
Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - Визнання земельних ділянок
Визнання земельних ділянок та об'єктів нерухомості складовими єдиного господарчого комплексу згідно сучасним уявленням базується на таких положеннях...
-
Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - Математичні методи
Критеріальні методи характеризуються тим, що інформаційна база аналізу формується на основі звітної або планової документації підприємства. При цьому...
-
Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - Графічні методи
Критеріальні методи характеризуються тим, що інформаційна база аналізу формується на основі звітної або планової документації підприємства. При цьому...
-
Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - Експертні методи
Критеріальні методи характеризуються тим, що інформаційна база аналізу формується на основі звітної або планової документації підприємства. При цьому...
-
Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - Критеріальні методи
Критеріальні методи характеризуються тим, що інформаційна база аналізу формується на основі звітної або планової документації підприємства. При цьому...
-
Основні питання: Зовнішня та внутрішня оцінка підприємства, Діагностика окремих елементів носія; Діагностика об'єкта - як носія виробничого потенціалу;...
-
1.1. Сутнісна характеристика потенціалу підприємства Основні питання: Об'єкт, як носій та його потенціал; Об'єкт та суб'єкт визначення потенціалу;...
-
Основні питання: Зовнішня та внутрішня оцінка підприємства, Діагностика окремих елементів носія; Діагностика об'єкта - як носія виробничого потенціалу;...
-
1.1. Сутнісна характеристика потенціалу підприємства Основні питання: Об'єкт, як носій та його потенціал; Об'єкт та суб'єкт визначення потенціалу;...
-
Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - Матричні методи
Методи логічного аналізу є алгоритмізованими методами, які базуються на логічних посилках та висновках. Дана група методів забезпечує отримання швидкого...
-
Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - РОЗДІЛ 4. ОЦІНКА ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ
4.1. Законодавча база оцінки вартості землі як об'єкту нерухомості Основні питання: Особливості землі як об'єкту оцінки; Законодавча база оцінки землі та...
-
Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - Індикаторні методи
Методи логічного аналізу є алгоритмізованими методами, які базуються на логічних посилках та висновках. Дана група методів забезпечує отримання швидкого...
-
Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - Статичні методи
Методи логічного аналізу є алгоритмізованими методами, які базуються на логічних посилках та висновках. Дана група методів забезпечує отримання швидкого...
-
Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - Особливості землі як об'єкту оцінки
4.1. Законодавча база оцінки вартості землі як об'єкту нерухомості Основні питання: Особливості землі як об'єкту оцінки; Законодавча база оцінки землі та...
-
4.1. Законодавча база оцінки вартості землі як об'єкту нерухомості Основні питання: Особливості землі як об'єкту оцінки; Законодавча база оцінки землі та...
-
Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - Методи логічного аналізу
Методи логічного аналізу є алгоритмізованими методами, які базуються на логічних посилках та висновках. Дана група методів забезпечує отримання швидкого...
-
Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - Потенціал розвитку
Потенціал розвитку - властивість носія піддаватися змінам, які забезпечать посилення існуючих, або появу нових властивостей, які можуть бути додатково...
-
3.1. Потенціал конкурентоспроможності підприємства Основні питання: Теорія конкуренції, модель п'яти конкурентних сил М. Портера; Конкурентоспроможність...
-
Основні питання: Державне регулювання оціночної діяльності в Україні; Міжнародні стандарти оцінки; Розрахунок ціни об'єкту за методом дисконтування;...
-
Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - РОЗДІЛ 3. ОЦІНКА ПОТЕНЦІАЛУ ПІДПРИЄМСТВА
3.1. Потенціал конкурентоспроможності підприємства Основні питання: Теорія конкуренції, модель п'яти конкурентних сил М. Портера; Конкурентоспроможність...
-
Основні питання: Структурні складові об'єкта; Структура потенціалу; Потенціал розвитку; Показники оцінки та діагностики потенціалу; Графоаналітична...
Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - 4.3. Методи оцінки вартості будівель і споруд