Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - Визнання земельних ділянок

Визнання земельних ділянок та об'єктів нерухомості складовими єдиного господарчого комплексу згідно сучасним уявленням базується на таких положеннях [174]:

"Згідно з ресурсним підходом до визначення вартості потенціалу підприємства, що нині є найпоширенішим, ця вартість дорівнює сумі витрат (чи вартостей) усіх ресурсно-майнових елементів". На паш погляд, за таким підходом потенціал не враховується взагалі, а йде звичайна стандартна або незалежна (нормативна або експертна) оцінка об'єкту [ 124 ] за рівнем витрат на створення. "З позицій організаційно-функціонального підходу до оцінки вартості потенціалу підприємства її величина визначається здатністю матеріально-технічних і соціально-трудових елементів підприємницької діяльності виконувати виробничо-комерційні функції". Але чим така оцінка вартості потенціалу підприємства відрізняється віл звичайного результатного підходу до оцінки вартості об'єкта ніхто не вказує. "Можливості окремо взятої земельної ділянки, будівлі чи споруди, так само як і їхня ринкова вартість, суттєво відрізняються від інтегральних можливостей у складі цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу". Але це аксіома, оскільки жоден з перелічених елементів носія не здатен самостійно виробляти готову продукцію.

Власне, ці положення так чи інакше висвітлюються у законодавстві з питань оцінки нерухомості, де, до речи, немає жодного слова щодо методів визначення потенціалу підприємства.

Згідно із Земельним Кодексом України (ЗКУ), земля є основним національ - ним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, але ж вона є також обов'язковою складовою будь-якої нерухомості. Виходячи з цього положення, питання щодо оцінки землі під забудовою слід було б виділити окремо і розглянути у Законі України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". Нажаль, ці питання винесені повністю у земельне законодавство, і тому виникають протиріччя у процесі оцінки, коли умови продажу підприємства входять в протиріччя з умовами продажу земельної ділянки, на якій воно побудовано.

З "Методичних рекомендацій щодо застосування окремих положень ЗКУ" випливає, що право власності на землю територіальної громади підтверджується рішенням головного органа цієї громади, а держави - рішенням місцевої державної адміністрації. Що ж до земель державної й комунальної власності, то, за відсутністю нових форм державних актів (затверджених Кабінетом Міністрів України), органи місцевого самоврядування й місцеві державні адміністрації реалізують свої повноваження шляхом підготовки рішень і розпоряджень, але "Повноваження Верховної Ради України, Верховної Ради Автономної Республіки Крим й органів місцевого самоврядування в сфері земельних відносин" та "Перехідні положення ЗКУ" таких повноважень не передбачають. Таким чином Методичні рекомендації суперечать Тимчасовому порядку розмежування земель державної й комунальної форми власності у пункті 5, за яким право власності на землю територіальних громад настає після затвердження границь земельних ділянок комунальної власності органами виконавчої влади за узгодженням з відповідними органами місцевого самоврядування. При цьому включення земельних ділянок у межі району, села, селища, міста, району в місті не спричиняє припинення права власності й права користування цими ділянками, якщо не буде проведене їхнє вилучення (викуп). Це означає, що згідно ЗКУ, затвердження границь земельної ділянки не є достатнім для встановлення права власності на землю. За таких умов виникають можливості для розвитку корупції при встановленні прав власності на землі держави й територіальних громад. Неоднозначність законодавства дозволяє без його порушення вирішувати питання на користь окремих чиновників.

Згідно закону України "Про оцінку земель", відрізняються також методи оцінки земель (і нерухомості взагалі) різної форми власності. Ці методи диференціюються на стандартну та незалежну оцінку нерухомості, тоді як земля під цією забудовою підлягає нормативній або експертній оцінці. Земельний кодекс України встановлює, що залежно від призначення та порядку проведення, грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок. Але ж в купі з поліпшеннями, вони складають цілісний об'єкт нерухомості. На наш погляд, цей момент потребує додаткового аналізу, оскільки за Законом майно, яке може оцінюватися, вважається або об'єктом в матеріальній формі: будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; або це паї, цінні папери; чомусь окремо виділяються нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності (Абзац другий частини другої статті 3 із змінами, внесеними згідно із Законом № 1378-IV (1378-15) від 11.12.2003). Згідно іншим документам, у тому числі стандартам обліку, нематеріальні активи вміщують паї та цінні папери, як об'єкти права власності.

То чи є земля невід'ємною частиною оцінюваної нерухомості? Якщо є, то відповідна методика оцінки за даним законом повинна включати оцінку ділянки під забудовою. Але, згідно відповідної Методики [26] проводиться оцінка усіх об'єктів у матеріальній формі, крім земельних ділянок, а також об'єктів у нематеріальній формі, та окремо цілісних майнових комплексів. Згідно такому підходу цілісні майнові комплекси складаються з матеріальних об'єктів та нематеріальних активів за винятком землі під забудову. У цьому разі, малоцінний об'єкт, побудований на дуже цінній земельній ділянці, можна продати за невелику суму, уплативши, відповідно, невеликий податок на прибуток. Це може бути підставою для скритого продажу земельної ділянки, вартість якої набагато більше, і тому бюджет не отримає відповідну суму податку на прибуток.

До цього ж комплексу питань відноситься можливість оцінки об'єкту двома альтернативними методами - стандартної та незалежної оцінки, а окремо землі - нормативної та експертної оцінки. У початковий період приватизації, коли вітчизняний бізнес був обмежений за фінансовими ресурсами, це мало сенс, але тепер ситуація змінилася, і на наш погляд, потрібно поступово переходити до одного підходу як відносно землі, так і цілісних майнових комплексів, у склад яких земля під забудову повинна входити.

Наказ ФДМУ № 1477 від 30.07.99 із останніми змінами №298 (0189-02) від 15.02.2002 про затвердження "Положення про порядок відчуження основних засобів, що є державною власністю" теж не вирішує питання щодо землі під забудовою. До того ж його дія не поширюється на:

А) цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи, об'єкти незавершеного будівництва, законсервована об'єкти та інше майно, яке підлягає відчуженню шляхом приватизації відповідно до законодавчих актів України з питань приватизації;

Б) цілісні майнові комплекси підприємств, їхні структурні підрозділи та інше майно, які є предметом застави згідно з договором застави, і відчуження яких здійснюється з урахуванням вимог, які визначаються Законом України "Про заставу" (2654-12);

В) державне майно, порядок відчуження якого визначається Окремими нормативно-правовими актами України (майно, на яке звернено стягнення за рішенням суду, арбітражного суду; майно Збройних Сил України та інших військових формувань).

Початкова ціна продажу майна, згідно Наказу ФДМУ, визначається підприємством на підставі висновків звіту про оцінку майна (акта оцінки майна). Оцінка майна, яке підлягає відчуженню, проводиться відповідно до нормативно-правових актів та міжнародних стандартів оцінки майна, які діють на дату її проведення, суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання, який має сертифікат суб'єкта оціночної діяльності, або органом державної влади. Термін дії звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) не перевищує 6-ти місяців від дати оцінки.

Таким чином, Наказ ФДМУ не торкається ані питань включення земельної ділянки до складу майнового комплексу, ані методів оцінки, посилаючись на відповідні урядові постанови та методики.

Земельний кодекс України регулює головним чином питання прав власності на землю та правила використання цієї власності, згідно яким не можна завдавати шкоди правам і свободам громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування [142]. Вартість земельної ділянки визначається на підставі її грошової та експертної оцінки, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України, з урахуванням відомостей про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути, тощо). Примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням або допущення порушень законодавства.

Земельний кодекс України передбачає створення Державного земельного кадастру, як єдиної системи робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників та землекористувачів.

Закон України "Про оцінку земель" (Із змінами, внесеними згідно із Законом № 1808-IV (1808-15) від 17.06.2004, ВВР, 2004, №38) визначає правові засади проведення оцінки земель та професійної оціночної діяльності.

Закон встановлює: порядок бонітування грунтів - порівняльної оцінки якості грунтів за їх основними природними властивостями, що мають сталий характер; принцип визначення вартості земельної ділянки - як еквіваленту її цінності для покупця [123, с. 17]. Для нормативної грошової оцінки земельної ділянки Закон передбачає підготовку відповідної технічної документації, економічну оцінку земель Закон визначає, як оцінку землі в якості природного ресурсу і як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі.

За Законом експертна грошова оцінка земельних ділянок є результатом визначення оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту.

Закон встановлює, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами, при чому, капіталізація - це визначення вартості об'єкта оцінки на підставі чистого операційного або рентного доходу від його використання. Рентний дохід (земельна рента) - дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки.

За цим Законом чистий операційний доход визначається як різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов'язаними з одержанням валового доходу. Слід зазначити, що в цьому пункті Закон не відповідає визначенням, наданим у Законі "Про оподаткування прибутку підприємств", оскільки в останньому немає визначень "чистий операційний доход" та "операційні витрати", але є чистий прибуток та валові витрати.

Професійна підготовка оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок складається з навчання за програмами базової підготовки та підвищення кваліфікації. Загальні вимоги до змісту навчальних програм підлягають обов'язковому погодженню Наглядовою радою з питань експертної грошової оцінки земельних ділянок, до якої входять представники центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів, Фонду державного майна України та саморегульованих організацій оцінювачів.

.Нормативно-методичне регулювання оцінки земель здійснюється у відповідних нормативно-правових актах [31,32,33], що встановлюють порядок проведення оцінки земель, організації і виконання таких робіт, склад і зміст технічної документації та звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, вимоги до них, порядок їх виконання.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок [ЗО] проводиться на основі таких методичних підходів:

- капіталізація чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок;

- зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

- врахування витрат на земельні поліпшення.

Залежно від методичних особливостей оцінки вартості земельні ділянки підприємств розподіляються на дві групи:

- ділянки промислової зони, забудовані в основному виробничими будівлями! спорудами;

- ділянки, зайняті об'єктами соціального призначення (житлові будинки, культурні заклади, лікарні, готелі, будинки відпочинку тощо).

Вартість об'єктів соціального призначення і відповідно ділянок, на яких вони розміщенні, звичайно визначається виходячи із витратного підходу. Оцінка вартості ділянок під забудовою промисловими об'єктами частіше враховує міру їх ефективності у експлуатації, і тому будується за результатним підходом.

Площа земельної ділянки під цілісним господарчим комплексом включає ділянки, зайняті адміністративними та виробничими будовами, виробничими і допоміжними спорудами; ділянки з покриттям для розміщення контейнерів та великогабаритної продукції, санітарно-захисні зони, технічні зони відчуження, які належать підприємству.

В Україні розвиток ринків нерухомості пішов шляхом поступового (поетапного) впровадження ринкових методів у продаж землі, що належить державі. У зв'язку з цим, ринкові інструменти ще не знайшли належного рівня використання в Україні, і це становище не зміниться до введення в дію усіх положень документів, що регулюють процеси вільного продажу землі. З огляду на певну обмеженість умов використання сучасних експертних оцінок вартості земельних ділянок та цілісних майнових комплексів існують труднощі щодо використання також і нових методів, побудованих на визначенні потенціалу підприємства. Тим не менш, у наступних розділах даної роботи розглянуті усі існуючі методи ринкової оцінки нерухомості (землі та цілісних майнових комплексів або їх складових), та досліджена можливість виконання експертної оцінки земель та незалежної оцінки іншого нерухомого майна з використанням показників, що відображують вплив потенціалу підприємств на його ринкову вартість.

Національний стандарт № 1"Загальні засади оцінки майна і майнових прав від 10 вересня 2003 року № 1440 встановлює принципи та термінологію оцінки. Вказані принципи дійсні як відносно оцінки землі, так і будь-якого іншого майна. Слід додати, що за оцінкою земельної ділянки, як окремого об'єкту [4], усе, що побудовано та розміщено на цій ділянці, буде розглядатися як її поліпшення, і це відрізняє оцінку землі, як основного об'єкту продажу, від оцінки підприємства, будівель, споруд або іншого майна [5,19], яке звісно теж розташовано на земельній ділянці, але земля у цьому разі не виступає самостійним об'єктом.

Національний стандарт № 2 "Оцінка нерухомого майна* від 28 жовтня 2004 року № 1442 регламентує, головним чином, оцінку об'єктів нерухомості, розташованих на земельній ділянці, яка не є самостійним об'єктом. Такі об'єкти нерухомості оцінюються з урахуванням рівня зносу.

Знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. Знос за ознаками його виникнення поділяють на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній). Фізичний та функціональний знос може бути таким, що технічно усувається, і таким, що не усувається, або усунення його є економічно недоцільним; фізичний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об'єкта оцінки; функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки; економічний (зовнішній) знос - знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки.

Слід нагадати, що на наш погляд така класифікація та визначення зносу недосконалі, і потребують перегляду.

Земля під забудовою та усяка інша, яка не є землею сільськогосподарського призначення, є лише основою, на якій зведено ті чи інші об'єкти нерухомості, вона не зношується і тому не амортизується. її вартість враховується лише у тому разі, коли вона є самостійним об'єктом оцінки. При цьому, згідно Міжнародним стандартам оцінки знос землі враховується лише відносно здобичі корисних копалин та поховання сміття. Щодо ринкової втрати вартості земельної ділянки, то це не є зносом, оскільки визначається коливаннями попиту та пропозиції, а визначається як послаблення активу (ринкова втрата вартості об'єкту). Втрати від послаблення - це сума, на яку облікова вартість активу перевищує його ринкову вартість.

Стандарт враховує можливість альтернативного використання об'єкту оцінки, як можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу найбільш ефективного його використання.

Національний стандарт № З "Оцінка цілісних майнових комплексів від 29 листопада 2006 р. № 1655 розглядає землю лише як складову частину цілісного майнового комплексу, і тому для вказаного комплексу рекомендує три підходи до оцінки, які не суперечать підходам до оцінки окремо землі. Це доходний, витратний та порівняльний підходи, які з деякими варіаціями можуть бути застосовані і до землі, як до окремого об'єкту.

Підсумовуючи наведений аналіз, можна стверджувати, що існуюча законодавча база потребує подальшого узгодження як за термінологією, так і за методичними підходами до оцінки.



Схожі статті




Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б. Є. - Визнання земельних ділянок

Предыдущая | Следующая