Інвестиційна діяльність - Майорова Т. В. - Метод кумулятивної побудови

Метод кумулятивної побудови передбачає, що у структурі ставки дисконту до номінальної безризикової ставки позичкового відсотку додасться сукупна премія за інвестиційні ризики, яка складається із премій за окремі "несистематичні" ризики, які належать саме до цього проекту, та поправка на неліквідність. З урахуванням особливостей об'єкта, що оцінюється, оцінювач може вносити й інші додаткові поправки.

Після визначення ставки дисконту, оцінювач визначає вартість об'єкта.

Приклад. Для придбання об'єкта нерухомості інвестор одержує кредит у розмірі 450 000 гри на 25 років під 12 % річних із щомісячною його амортизацією у сумі 4739,5 грн. За прогнозами об'єкт має приносити не менше 14 % річного доходу на власний капітал, а через 10 років він буде проданий за ціною не нижче 650 000 грн. У момент перепродажу розмір непогашеного кредиту становитиме 403 800 грн. За час володіння об'єктом, за розрахунками інвестора, він буде одержувати щорічні грошові надходження (чистий операційний дохід мінус річний платіж з обслуговування боргу) у таких розмірах (див. табл. 4.6).

Таблиця 4.6.

(грн.)

Роки1-й2-й3-й4-й5-й6-й7-й8-м9-й10-й
Грошові надходження, тис. грн.14 20014 40014 60014 90015 00015 10015 10015 20015 20015 200

Визначимо вартість об'єкта.

1) Поточна вартість щорічних грошових надходжень представлена у табл. 4.7.

2) Поточна вартість кінцевої виручки від перепродажу об'єкта складе:

(650 000-403 800) ( 1/(1+0,14)10) = 66 411 грн

3)Вартість власного капіталу:

76 829 + 66 411 = 143 240 грн

4) Повна вартість об'єкта:

143 240 + 450 000 = 593 240 грн

РокиКоефіцієнт дисконтування (1/1,14N)Розмір річного грошового надходження, (тис. грн.)Дисконтований розмір річного грошового надходження, (тис. грн.), (гр. 2 х Гр. 3)
10,87714 20012 278
20,76914 40011 074
30,67514 6009855
40,59214 9008821
50,51915 0007785
60,45515 1006871
70,40015 1006040
80,351152005335
90,307152004666
100,270152004104
Разом--76 829

Порівняльний (ринковий) підхід в оцінці майна грунтується на принципі заміщення, тобто інвестор не вкладатиме свій капітал у об'єкт, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку подібного об'єкта, який мас такі самі властивості. Порівняльний підхід використовується, зазвичай, там, де є достатня база даних про угоди купівлі - продажу подібних об'єктів.

Основними перевагами цього методичного підходу є те, що:

А) оцінювач орієнтується на фактичні ціни купівлі - продажу аналогічних об'єктів, ціна на які визначається ринком. Тому оцінювач обмежується лише корективами, які забезпечують зівставлення аналогу з об'єктом, що оцінюється;

Б) оцінка, що базується на інформації з ринку, зазвичай, відображає фактичні результати виробничо-фінансової діяльності підприємства;

В) ціна укладеної угоди максимально враховує ситуацію на ринку, а значить є реальним відображенням попиту та пропозиції.

Разом із тим, порівняльний підхід мас ряд суттєвих недоліків, а саме: ігнорує перспективи розвитку підприємства у майбутньому; отримання інформації від підприємств-аналогів є досить складним процесом; оцінювач має зробити складні корективи, вносити поправки, які вимагають серйозного обгрунтування, у підсумкове значення та проміжні розрахунки.

Процес застосування порівняльного підходу виконуються у такій послідовності:

Вивчаються стан та тенденції розвитку ринку та, насамперед того сегменту, до якого належить об'єкт, що оцінюється. Виявляються об'єкти, які є найбільш зіставлені з оцінюваними, і які бути продані нещодавно.

Збирається та перевіряється інформація по об'єктам-аналогам, зібрана інформація аналізується, а кожен об'єкт-аналог порівнюється з тим, що оцінюється.

Вносяться поправки у ціни продажу зіставлених об'єктів.

Вибирається метод розрахунку вартості об'єкта, виходячи з обсягу та достовірності наявної інформації.

Узгоджуються зіставлені скориговані ціни об'єктів-аналогів та виводиться ринкове значення вартості об'єкта.

Порівняльний (ринковий) підхід в оцінці майна містить три основних методи: метод ринку капіталу, метод угод та метод галузевих коефіцієнтів.

Схожі статті




Інвестиційна діяльність - Майорова Т. В. - Метод кумулятивної побудови

Предыдущая | Следующая