Оцінювання майна - Калінеску Т. В. - ІІІ. Оцінювання нерухомості

3.1. Сутнісні характеристики визначення нерухомості

3.2. Особливості застосування методичних підходів щодо нерухомого майна

3.3. Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна

Ключові слова: Нерухомість, оцінка нерухомого майна, поліпшення нерухомого майна, метод прямого відтворення, метод заміщення, методи прямої і непрямої капіталізації.

3.1. Сутнісні характеристики нерухомості

Природним (створеним природою) загальним базисом будь-якої економічної і соціальної діяльності людства є земля. У сфері нерухомості під словом "земля" розуміється земельна ділянка [96, с. 254] - частина земельної поверхні з установленими межами, яка характеризується певним місце розташуванням, господарським використанням, правовим режимом та іншими суттєвими ознаками, з визначеними щодо неї правами. Маючи земельну ділянку як складову, всі штучні будови (об'єкти нерухомості) мають родові ознаки, які дозволяють відрізнити їх від рухомих об'єктів [128, с. 75].

1. Стаціонарність, нерухомість. Ця ознака характеризується міцним фізичним зв'язком об'єкта нерухомості із земною поверхнею і неможливістю його переміщення у просторі без фізичного руйнування і завдання шкоди, що робить об'єкт непридатним для подальшого використання.

2. Матеріальність. Нерухомість завжди функціонує у натурально-речовій та вартісній формі. Фізичні характеристики об'єкта нерухомості включають, наприклад, дані про його розміри, форму, поверхню і підгрунтовий шар, ландшафт тощо. Сукупність цих характеристик визначає корисність об'єкта, яка становить основу вартості нерухомості. Зазначимо, що нерухомість є одним із небагатьох товарів, вартість котрих майже завжди стабільна, але й має тенденцію до поступового зростання з плином часу.

3. Довговічність. Термін використання нерухомості практично вищий, ніж усіх інших товарів, крім окремих видів дорогоцінного каміння і виробів із дорогоцінних металів. Наприклад, згідно з діючими у Росії будівельними нормами і правилами житлові будинки залежно від матеріалу основних конструкцій (фундаменту, стін, перекриттів) діляться на 6 груп із нормативними строками служби від 15 до 150 років [102, с. 122]. Тривалість кругообігу землі при правильному її використанні нескінченна, а порушення її експлуатації призводить до невиправних втрат.

Крім загальних родових ознак нерухомості, можна виділити власні ознаки, які визначаються конкретними показниками залежно від виду об'єкта нерухомості [90]. Практично неможливо говорити про дві однакові квартири, ділянки, споруди, оскільки у кожної обов'язково будуть відмінності: розташування стосовно інших об'єктів нерухомості до частин світу, інфраструктура. Це свідчить про унікальність і неповторність кожного окремого об'єкта нерухомості.

Нерухомість завжди виступає як об'єкт довгострокового інвестування.

Грошові вклади в об'єкти нерухомості [91, с. 235] - це затрати з достатньо високим строком повернення коштів.

Зазначимо, що деякі види нерухомості можуть переходити в рухоме майно.

Скажімо, ліс і багаторічні насадження, за визначенням, належать до нерухомості, а ліс, що заготовлено, - це вже рухоме майно. Обладнання будівель і споруд (мережа опалення, водопровід, каналізація, електрообладнання, ліфти та ін.) належить до рухомого майна. Але оскільки воно стало невід'ємною частиною об'єкта нерухомості, то у випадку його продажу/оренди необхідно детально описати все рухоме майно, яке включається до складу нерухомого (особливо це стосується майна, яке підлягає вилученню при здійсненні правочину).

Отже, до нерухомості найбільш цінні й загальнозначимі об'єкти основних засобів, а також об'єкти нерухомості, такі як земля і надра, що мають не тільки економічну, а й і стратегічну значущість для будь-якої держави у всі часи.

Наприклад, у докапіталістичний період земля була єдиним вагомим джерелом багатства як для кожної окремої людини, так і держави та суспільства в цілому.

Нерухомість у будь-якому суспільному устрої є об'єктом економічних і державних інтересів, тому для цієї категорії майна обов'язкова державна реєстрація прав на неї. Це дає змогу ідентифікувати об'єкт нерухомості та суб'єкта, який має права на нього, адже зв'язок між ними невидимий, а передача нерухомості шляхом фізичного переміщення неможлива.

Наприклад, земля як благо містить у собі такі елементи: життєзабезпечення людей у сільській місцевості, екологічність, соціально-територіальний розвиток української нації. Як джерело доходу земля [116, с. 24] - це сільськогосподарське виробництво, самостійний складний об'єкт інвестування (в економічному зв'язку з побудованими на ній будинками, спорудами і т. д.), частина національного багатства, база оподатковування об'єктів нерухомості, джерело природних ресурсів (єдиний з усіх об'єктів нерухомості). Житлові об'єкти нерухомості можуть розглядатися як прямі й непрямі джерела доходу. Як об'єкт купівлі-продажу житло є прямим джерелом доходу. Житлове будівництво, що зумовлює необхідність розвитку різноманітних галузей діяльності, таких як промисловість будівельних матеріалів, проектування, будівництво об'єктів інфраструктури, підприємств торгівлі, транспортних магістралей, міського транспорту і т. д., є непрямим джерелом доходу.

Варто сказати, що протягом історії економічного розвитку України пріоритетність житла як блага і як джерела доходу змінювалася. За радянських часів сутність житла як джерела доходу заперечувалася, оскільки житло перебувало в державній власності, виступало тільки як об'єкт соціального споживання, тому що надавали його громадянам не на основі масової купівлі-продажу, а за державним розподілом [73]. Житло як благо становить основну умову життєдіяльності людей, проте воно може виступати і як джерело доходу. Останнім часом ми все частіше бачимо оголошення, коли квартири або будинки здаються в оренду.

Автомобільні дороги як об'єкти нерухомості [90] можна розглядати як блага, призначені для подолання просторових меж, і як джерело доходу. Останнім часом усе більшого розвитку набувають платні автомобільні дороги, що надають комерційні послуги (швидкісний проїзд, комфортність пересування, сприятливе екологічне середовище та ін.) і є безпосереднім джерелом доходів для власників.

Поділ майна на рухоме і нерухоме відбувся ще часів римського права. Загальновідомо, що нерухоме майно є базою, без якої неможливе існування жодного розвинутого суспільства та держави. Розглянемо, як трактується поняття нерухомості.

"Нерухоме майно [28, с. 39] - це будь-яке майно, яке складається із землі, а також будівель і споруд на ній".

"Майно [54, с. 301] є нерухомим за його природою, або в силу його призначення, або внаслідок предмета, належність до якого воно становить".

"Нерухомість, нерухоме майно [21] - реальна земельна і вся матеріальна власність. Включає все матеріальне майно під поверхнею землі, над її поверхнею або прикріплене до землі".

"Нерухомим майном [1] визнаються за законом землі й всякі угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки, всякі будівлі й пусті дворові місця, а також залізниці".

Як бачимо, в усіх наведених визначеннях мова йде про землю і все, що нерозривно з нею пов'язане.

Із теоретичної точки зору в економіці нерухомості під об'єктом нерухомості розуміється земельна ділянка (ділянка земної поверхні) з усією нерухомістю, яка є над нею і під нею. Тобто об'єкт нерухомості можна визначити як матеріальний конус, що бере початок у центрі Землі і закінчується в безповітряному просторі. Таке тлумачення на теоретичному рівні можна розглядати як всеохоплююче визначення об'єкта нерухомості. У кожній країні, між іншим, існують свої правові особливості цього поняття.

Аналізуючи визначення, що нормативно закріплені, а саме такі й мають практичне значення, доходимо висновку, що вони різняться між собою не якісно, а місткісно (кількісно). Єдиним загальним є такий підхід: нерухомість [90] - це все те, що не може без значної шкоди бути переміщеним відносно землі, а також сама земля (земельна ділянка). Спинімося детальніше на "версіях" визначення досліджуваного поняття.

Німецький цивільний кодекс [124] до нерухомості відносить земельні ділянки, їх складові; речі, міцно пов'язані з грунтом; споруди; продукти землі, поки вони зв'язані з грунтом; насіння, якщо воно внесене в землю; рослини і насадження (ст. ст. 94-96 Німецького цивільного кодексу). Аналогічні ознаки нерухомості містяться в Цивільних кодексах Італії (ст. 812), Японії (ст. 86), Швейцарії [130, с. 216]. Французьке право виходить із ширшої концепції нерухомості (ст. ст. 517-526 Французького цивільного кодексу) [126]. До нерухомості за самою її природою належать земля і пов'язані з нею споруди, врожай, ліси тощо; за її призначенням - машини, інструменти і сировина, що використовується на підприємстві, сільськогосподарське знаряддя й худоба, хоча за своєю природою вони є рухомими. Якщо ці нерухомості виділяються зі складу господарства, то розглядаються як рухоме майно. Під поняття "нерухомість" підпадають також установлені на землю майнові права - сервітути, узуфрукт, іпотека.

Згідно із цивільним законодавством України нерухомість [125]

- це земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно зв'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без значної шкоди їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будинки, споруди. Відповідно до Цивільного кодексу [125] до нерухомості належать також кондомініуми і підприємства як майнові комплекси.

Виходячи із визначення, що міститься в законодавстві України, нерухомість - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на них, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомого майна поширюється також на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

Таким чином, відмітною особливістю нерухомості є її нерозривний зв'язок із землею (при цьому самі земельні ділянки також розглядаються як нерухомість), що передбачає її значну вартість. Поза зв'язком із земельними ділянками нерухомі об'єкти (дерева, вирощені у спеціальних розсадниках, або будинки, призначені під знос, та ін.) втрачають звичайне призначення і відповідно знижується їх вартість.

Разом із тим закон відносить до нерухомості й об'єкти, які за своєю фізичною природою є рухомими і підлягають державній реєстрації: повітряні й морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Юридичне визнання вказаного майна як нерухомого зумовлене тим, що воно дорого коштує й потребує особливого порядку реєстрації, передбаченого для нерухомості. Поняття й види згаданих транспортних засобів розкриваються у відповідних законах та кодексах.



Схожі статті




Оцінювання майна - Калінеску Т. В. - ІІІ. Оцінювання нерухомості

Предыдущая | Следующая