Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О. В. - 5. Зміна договору найму (оренди) житлового приміщення
Цивільне законодавство допускає зміну договору внаслідок заміни однієї сторони договору найму - наймача (ст. 834 ЦК).
Законодавство регулює два випадки заміни наймача. Перший передбачає волевиявлення наймача та осіб, які постійно проживають із ним, спрямоване на заміну наймача однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом із наймачем. Для проведення такої заміни не має значення, з яких причин, мотивів відбувається заміна сторони, достатньо досягнутої між наймачем і особами, що проживають разом із ним, домовленості та згоди наймодавця.
Другий випадок - вибуття наймача з житлового приміщення або його смерть. Порядок заміни може передбачати виникнення множинності з боку наймача, коли всі повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, стають наймачами. В цьому разі їхні права і обов'язки є солідарними. Така заміна не потребує згоди наймодавця. А за погодженням із наймодавцем наймачами можуть стати кілька із цих осіб або лише одна.
У разі заміни наймача договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.
Житлові приміщення у будинках державного та соціального житлового фонду надаються громадянам у безстрокове користування. Це не означає, що договір найму житлового приміщення, укладений після одержання ордера, з часом (у зв'язку з одруженням наймача, розлученням, смертю тощо) не може бути змінено, виходячи з потреб сім'ї, яка проживає у найнятому приміщенні. У статті 103 ЖК передбачено, що договір найму житлового приміщення може бути змінено за взаємною згодою наймача та членів його сім'ї і згодою наймодавця.
Частіше судова практика має справу з вимогами колишнього члена сім'ї наймача (наприклад, у зв'язку з розірванням шлюбу) змінити договір найму житлового приміщення і виділити заявникові окреме приміщення. Набагато рідше трапляються випадки, коли один із членів сім'ї (наприклад, дорослий син наймача, який має намір одружитися) висуває до наймача такі вимоги.
Для розгляду цих та подібних вимог слід звернутися до ст. 104 ЖК, за якою член сім'ї наймача (чи колишній член сім'ї, що продовжує проживати в найнятому приміщенні) має право вимагати за згодою всіх членів сім'ї, що проживають разом із ним, чи колишніх членів сім'ї укладення з ним окремого договору найму. Якщо зазначені особи чи наймодавець не дають згоди на це, то спір вирішується у судовому порядку.
Розглядаючи такі спори, суд враховує насамперед чи дотримано вимоги, передбаченої ст. 104 ЖК, а саме: чи припадає на заявника окреме ізольоване житлове приміщення у цій квартирі площею не нижче середньої забезпеченості. При цьому обов'язково береться до уваги й умова ч. 2 ст. 65 Кодексу: за особою, вселеною наймачем, лише тоді визнається рівне право з рештою членів сім'ї наймача на користування всією житловою площею, якщо між ними не було певної угоди про порядок користування житлом.
Якщо така угода була, то частка житлової площі на заявника вираховується не з усієї житлової площі, а лише з тієї, на яку було укладено з ним угоду.
Правила про зміну договору найму житлового приміщення на вимогу члена сім'ї наймача не поширюються на житлові приміщення у будинках підприємств, установ та організацій найважливіших галузей народного господарства (ст. 114 ЖК), крім випадків, коли наймач одержав житлове приміщення у цих будинках не у зв'язку з трудовими відносинами чи коли наймодавець утратив право на його виселення.
Наймачі житлових приміщень, які проживають в одній квартирі на підставі окремих договорів найму, в разі об'єднання їх в одну сім'ю мають право вимагати від наймодавця укладення з певною особою одного договору найму на все житлове приміщення. Попередні договори припиняють свою дію, і виникає зобов'язання на об'єднане приміщення з рівним правом усіх членів сім'ї на нього.
Відмова наймодавця від укладення одного договору найму може бути оскаржена в судовому порядку.
За правилами ст. 106 ЖК, повнолітній член сім'ї наймача має право за згодою наймача та інших членів сім'ї, які проживають спільно, вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму житлового приміщення замість попереднього наймача. Такі вимоги частіше висувають тоді, коли попередній наймач виїздить на інше постійне місце проживання, а в найнятому ним приміщенні залишаються проживати члени його сім'ї. Право зміни договору передбачається і в разі смерті наймача або втрати ним права на приміщення.
У разі відмови наймодавця визнати наймачем особу, що подала заяву за згодою інших членів сім'ї, спір вирішується у судовому порядку.
Схожі статті
-
Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О. В. - 4. Договір піднайму житла
ЦК передбачає право наймача на укладення договору піднайму житла. Згідно зі ст. 823 за договором піднайму наймач за згодою наймодавця передає на певний...
-
ЦК України, порівняно з раніше чинним цивільним законодавством і ЖК Української PCP, значно розширив коло осіб, які можуть бути сторонами договору Найму....
-
1. Поняття та зміст найму транспортного засобу Договір найму (оренди) транспортного засобу - це цивільно-правовий договір, за яким наймодавець...
-
Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О. В. - 1. Поняття договору найму (оренди) житла
1. Поняття договору найму (оренди) житла Договір найму житла є одним із способів реалізації права громадян на житло, що гарантоване ст. 47 Конституції...
-
Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О. В. - Глава 26. Договір найму (оренди) житла
1. Поняття договору найму (оренди) житла Договір найму житла є одним із способів реалізації права громадян на житло, що гарантоване ст. 47 Конституції...
-
Договір найму транспортного засобу може бути припинений на загальних підставах припинення договору найму. Згідно зі ст. 781 ЦК України договір найму...
-
1. Поняття та зміст найму транспортного засобу Договір найму (оренди) транспортного засобу - це цивільно-правовий договір, за яким наймодавець...
-
Оскільки договір належить до двосторонніх договорів, права та обов'язки за ним мають як наймодавець, так і наймач. Коло обов'язків наймодавця залежить...
-
Договір застави є підставою виникнення зазначеного виду забезпечення виконання зобов'язання боржника. Як зазначалося раніше, договір застави носить...
-
1. Поняття та правові ознаки договору купівлі-продажу в роздрібній торгівлі Товарообіг у роздрібній торгівлі забезпечується за допомогою договору...
-
1. Поняття та правові ознаки договору купівлі-продажу в роздрібній торгівлі Товарообіг у роздрібній торгівлі забезпечується за допомогою договору...
-
1. Поняття та ознаки договору довічного утримання ЦК України врегульовані відносини, що виникають за договором ренти, який не передбачався в радянському...
-
Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О. В. - 5. Пожертва
За взаємною згодою сторін договір дарування може бути припинено у будь-який час і без жодних підстав, в односторонньому ж порядку припинення договору...
-
Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О. В. - 4. Припинення договору дарування
За взаємною згодою сторін договір дарування може бути припинено у будь-який час і без жодних підстав, в односторонньому ж порядку припинення договору...
-
Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О. В. - 1. Поняття та ознаки договору міни
1. Поняття та ознаки договору міни У Цивільному кодексі України (як і у попередньому ЦК УРСР) немає розгорнутого визначення договору міни. У ньому лише...
-
Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О. В. - 5. Припинення договору найму (оренди)
Припинення відносин між сторонами договору найму (оренди) може мати місце як на загальних підставах припинення зобов'язань, передбачених гл. 50 ЦК...
-
Порядок укладення договору оренди земельної ділянки містить досягнення згоди між орендодавцем і орендарем за всіма істотними та іншими умовами оформлення...
-
Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О. В. - Глава 17. Договір міни (бартеру)
1. Поняття та ознаки договору міни У Цивільному кодексі України (як і у попередньому ЦК УРСР) немає розгорнутого визначення договору міни. У ньому лише...
-
Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О. В. - 2. Об'єкти та суб'єкти договору найму
Перелік об'єктів оренди (предметів договору найму) в чинному ЦК України закріплений у ст. 760. Новелою сучасного цивільного законодавства є розширення...
-
Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О. В. - Права та обов'язки сторін
Майно, що може бути об'єктом договору довічного утримання Відповідно до ст. 465 ЦК України об'єктами, що можуть передаватися у власність за цим...
-
Майно, що може бути об'єктом договору довічного утримання Відповідно до ст. 465 ЦК України об'єктами, що можуть передаватися у власність за цим...
-
Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О. В. - 2. Зміст договору
Майно, що може бути об'єктом договору довічного утримання Відповідно до ст. 465 ЦК України об'єктами, що можуть передаватися у власність за цим...
-
1. Поняття та ознаки договору довічного утримання ЦК України врегульовані відносини, що виникають за договором ренти, який не передбачався в радянському...
-
Виконання договору поруки пов'язано із моментом порушення основного договору боржником, тобто з моментом невиконання чи неналежного його виконання по...
-
Суб'єкти виконання зобов'язання Визначальною ознакою, що характеризує суб'єктів зобов'язання, які іменуються в ЦК України сторонами (ч. 1 ст. 510 ЦК), є...
-
1. Поняття і способи забезпечення виконання договору Забезпечення виконання зобов'язань є важливим інститутом цивільного права у країнах різних правових...
-
Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О. В. - Суб'єкти виконання зобов'язання
Суб'єкти виконання зобов'язання Визначальною ознакою, що характеризує суб'єктів зобов'язання, які іменуються в ЦК України сторонами (ч. 1 ст. 510 ЦК), є...
-
Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О. В. - 2. Види поруки
Різноманітні правові моделі побудови правовідносин поруки, які передбачені в чинному цивільному законодавстві, а також мають місце на практиці, можуть...
-
Неустойка, як і відшкодування збитків, належить до традиційних заходів цивільно-правової, договірної відповідальності. Юридичний термін "неустойка" сам...
-
1. Поняття і способи забезпечення виконання договору Забезпечення виконання зобов'язань є важливим інститутом цивільного права у країнах різних правових...
Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О. В. - 5. Зміна договору найму (оренди) житлового приміщення