Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - Глава 26. Договір найму житла
26.1. Поняття та різновиди договору найму житла
Право на житло - одне із найважливіших соціально-економічних благ людини. Житлова проблема одна із найгостріших проблем Української держави. На 1 січня 2008 р. майже 1,5 млн. українських сімей перебувають на квартирному обліку на покращення житлових умов. Хліб, вода і житло - неодмінні умови нормальної життєдіяльності людини. Одним із способів задоволення потреб людини у житлі є договір найму житла.
Залежно від об'єкта договору найму житла вирізняють такі його різновиди:
1) договір найму житла, що є об'єктом права приватної власності (договірні відносини регулюються главою 59 ЦК України "Найм (оренда) житла");
2) договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності (підстави, порядок надання такого житла і укладання договору регламентує чинний на сьогодні (на 01.04.2008) Житловий кодекс Української PCP);
3) договір найму житла, що підпадає під поняття "соціальне житло" (порядок надання такого житла й особливості договірних відносин визначає Закон України від 12 січня 2006 р. "Про житловий фонд соціального призначення " ).
Відповідно при опрацюванні питань щодо особливостей укладання договору найму житла, прав і обов'язків наймодавця і наймача, підстав припинення договору необхідно звертати увагу на те, про який саме різновид договору найму житла йдеться у конкретному випадку.
У ст. 47 Конституції України законодавець відмовився від поняття "договір найму житлового приміщення", замінивши його терміном "оренда житлового приміщення". На нашу думку, ці термінологічні зміни не є достатньо обгрунтованими. У світовій практиці традиційно під "орендою" розуміють найм речей, що плодоносять. Так, скажімо, у Німеччині, Швейцарії залежно від предмета договору розрізняють майновий найм і його різновид - оренду. До договору оренди відносять лише найм речі, що дає плоди, тобто наймач отримає право користуватися не лише самою річчю, а й вилучати із неї плоди.
26.2. Договір найму (оренди) житла (статті 810-826 ЦК)
Договір найму житла традиційно вважався інститутом цивільного права. Уст. 810ЦК законодавець дає таку характеристику договору:
За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла наймодавець) передає або зобов'язується передати іншій стороні (наймачеві) житло для проживання на певний строк за плату.
Загальна юридична характеристика договору.
Це іменний, двосторонній, консенсуальний, оплатний договір, який належить до категорії договорів для передачі майна у тимчасове користування.
Легальність визначення поняття договору найму житла, змісту прав та обов'язків сторін дають підстави віднести договір найму житла до іменних договорів. Наявність ряду специфічних особливостей дозволяє розглядати договір найму житлового приміщення як самостійний цивільно-правовий договір.
Цю позицію поділяє сьогодні й законодавець, який виділив найм (оренду) житла в окрему Главу 59 " Найм (оренда) житла" ЦК України.
Предметом договору можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина.
Сторонами договору можуть виступати як фізичні, так і юридичні особи. Проте, якщо наймачем є юридична особа - вона може використовувати житло лише для проживання фізичних осіб.
Форма договору - письмова. Розмір оплати визначається за погодженням сторін. За загальним правилом наймач зобов'язаний оплачувати і комунальні послуги, якщо інше не передбачене договором найму.
Договір укладається на встановлений договором строк. Якщо строк у договорі не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років.
Законодавець наділяє наймача певними переважними правами:
1) після закінчення строку договору наймач має переважне право на його переукладання. Якщо наймодавець відмовився переукласти договір, але протягом року уклав договір найму житла з іншою особою, колишній наймач має право вимагати: а) переведення на нього прав наймача;
Б) відшкодування збитків, заподіяних йому у зв'язку з відмовою переукласти договір (наприклад, відшкодування транспортних витрат, пов'язаних з переїздом та ін.)";
2) у разі продажу житла власником наймач має переважне право на його купівлю (ст. 822 ЦК).
Переважні права не надаються наймачу, якщо договір було укладено на строк менше одного року.
Розірвання договору.
Наймач має право у будь-який час розірвати договір найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці, в іншому разі, наймодавцю надається право вимагати від наймача плату за користування житлом за три місяці, якщо він доведе, що не міг укласти чи здати житло на таких самих умовах з іншою особою.
Наймодавець має вимагати розірвання договору, якщо наймач не вносить плату протягом шести місяців (а при короткостроковому договорі - протягом двох місяців); руйнує або псує житло, використовує не за призначенням, порушує права сусідів. Якщо житло потрібне для проживання самому наймодавцю, він повинен попередити наймача про розірвання договору за два місяці.
Схожі статті
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 25.4. Договір лізингу (статті 806-809 ЦК)
Договір найму припиняється після закінчення строку договору. У цьому разі наймач зобов'язаний повернути майно у тому стані, в якому він отримав з...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 25.3. Припинення договору найму. Доля поліпшень
Договір найму припиняється після закінчення строку договору. У цьому разі наймач зобов'язаний повернути майно у тому стані, в якому він отримав з...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 24.1. Договір довічного утримання (догляд)
24.1. Договір довічного утримання (догляд). Своє майбутнє можна забезпечити, зробивши певні заощадження, заробивши велику пенсію, уклавши договір...
-
24.1. Договір довічного утримання (догляд). Своє майбутнє можна забезпечити, зробивши певні заощадження, заробивши велику пенсію, уклавши договір...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 25.1. Загальна характеристика договору (ст. 759 ЦК)
25.1. Загальна характеристика договору (ст. 759 ЦК) За договором майнового найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - Глава 25. Договір майнового найму (оренди)
25.1. Загальна характеристика договору (ст. 759 ЦК) За договором майнового найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 24.2. Рента (статті 731-743 ЦК)
24.1. Договір довічного утримання (догляд). Своє майбутнє можна забезпечити, зробивши певні заощадження, заробивши велику пенсію, уклавши договір...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 25.2. Обов'язки сторін
25.1. Загальна характеристика договору (ст. 759 ЦК) За договором майнового найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - Глава 21. Договір поставки (ст. 712 ЦК)
За договором поставки продавець (постачальник), який здійснює підприємницьку діяльність, зобов'язується передати у встановлений строк товар у власність...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 19.1. Поняття договору, його зміст та форма
19.1. Поняття договору, його зміст та форма Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на виникнення, зміну чи припинення цивільних прав...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - Глава 19. Загальні положення про договори
19.1. Поняття договору, його зміст та форма Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на виникнення, зміну чи припинення цивільних прав...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 19.4. Зміна та розірвання договору
Договір вважається укладеним, якщо сторони у належній формі погодили між собою його істотні умови. Погодження цих умов відбувається у процесі...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 19.3. Порядок укладення договорів
Договір вважається укладеним, якщо сторони у належній формі погодили між собою його істотні умови. Погодження цих умов відбувається у процесі...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 19.2.Класифікація договорів
19.1. Поняття договору, його зміст та форма Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на виникнення, зміну чи припинення цивільних прав...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 20.5. Права покупця при купівлі товарів належної якості
За договором роздрібної купівлі-продажу продавець, який здійснює підприємницьку діяльність з продажу товару, зобов'язується передати покупцеві товар, що...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 20.4. Договор роздрібної купівлі-продажу
За договором роздрібної купівлі-продажу продавець, який здійснює підприємницьку діяльність з продажу товару, зобов'язується передати покупцеві товар, що...
-
Договір купівлі продажу належать до типових двосторонніх договорів. Обов'язки продавця: O надати необхідну інформацію про товар (найменування, якість,...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 20.2. Обов'язки сторін за договором купівлі-продажу
Договір купівлі продажу належать до типових двосторонніх договорів. Обов'язки продавця: O надати необхідну інформацію про товар (найменування, якість,...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 10.2. Довіреність та її види
Довіреність - це письмове повноваження, яке видає одна особа (довіритель) іншій (довіреному) для представництва перед третіми особами. Довіреність - це...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 1.8. Недійсність нормативних актів
Згідно з теорією цивільного права, не підлягають застосуванню ті нормативні акти, які: O видані некомпетентними органами; регулюють не той предмет, до...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 1.5. Система цивільного права
Під принципами цивільного права розуміють основні засади, на підставі яких здійснюється регулювання цивільно-правових відносин. Принципи цивільного права...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 4.5. Визнання фізичної особи безвісно відсутньою
Особа, внаслідок стійкої психічної хвороби, може не розуміти значення своїх дій. За такої умови законодавець повинен захистити як майнові інтереси цієї...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 4.4. Визнання фізичної особи недієздатною
Особа, внаслідок стійкої психічної хвороби, може не розуміти значення своїх дій. За такої умови законодавець повинен захистити як майнові інтереси цієї...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 1.9. Дія цивільних законів
Згідно з теорією цивільного права, не підлягають застосуванню ті нормативні акти, які: O видані некомпетентними органами; регулюють не той предмет, до...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 9.1. Поняття та види правочинів
9.1. Поняття та види правочинів Правочинами визнаються дії фізичних та юридичних осіб, спрямовані на виникнення, зміну чи припинення цивільних прав та...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - Глава 9. Правочини
9.1. Поняття та види правочинів Правочинами визнаються дії фізичних та юридичних осіб, спрямовані на виникнення, зміну чи припинення цивільних прав та...
-
Право на ім'я - це особисте немайнове право, яке забезпечує особі правову індивідуалізацію та надає юридично забезпечену можливість мати ім'я і вимагати...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 7.2. Речі
Основним і найпоширенішим об'єктом цивільних прав виступають речі. Речі - це об'єкти матеріального світу, що призначені задовольняти потреби людини і...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 4.7. Опіка та піклування
За загальним правилом фізична особа може бути у судовому порядку оголошена померлою, якщо: 1) вона відсутня за місцем постійного проживання; 2) про її...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 12.2. Форми і види цивільно-правової відповідальності
12.1. Поняття цивільно-правової відповідальності Цивільно-правові порушення не можуть залишатися безкарними. Тому за невиконання чи за неналежне...
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - Глава 26. Договір найму житла