Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 26.4. Договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності
Особливостями цього різновиду договору найму житла є такі:
- право укладати договір набувають лише соціально незахищені громадяни України, а саме ті, які: а) потребують покращення житлових умов; б) середньомісячний дохід яких за попередній рік з розрахунку на одну особу в сумі менший від встановленого прожиткового мінімуму та величини опосередкованої вартості найму житла у даному населеному пункті;
- предметом договору можу бути: а) квартира; б) одноквартирний будинок; в) житлове приміщення у соціальному гуртожитку; г) приміщення у спеціалізованому будинку для бідних або безпритульних; д) приміщення будинку для ветеранів війни та праці, громадян похилого віку;
- допускається заселення кімнат особами різної статі (за згодою);
- наймач не має права приватизувати житлове приміщення, здавати в піднайм, обмін можливий лише на соціальне житло;
- плата за житло не повинна перевищувати 20 відсотків сукупного доходу;
- додатковою підставою розірвання договору є збільшення середньомісячного доходу за останні два роки, який перевищує прожитковий мінімум і середню вартість житла у даній місцевості; несплата за користування житловим приміщенням і комунальні послуги.
26.4. Договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності
У даному розділі йдеться про договір найму житла, що є об'єктом саме права державної або комунальної власності.
26.4.1. Загальна характеристика договору
Наскільки актуальним є вивчення саме цього виду договору? Можливо, скориставшись правом на приватизацію, всі наймачі державного житла перетворяться на власників і немає потреби приділяти увагу саме цьому договору? На нашу думку, такі побоювання є безпідставними.
Завжди у державі буде існувати категорія громадян, які:
- позбавлені можливості скористатися наданим ст. 47 Конституції України правом "побудувати житло" або "придбати його у власність";
- не забажають скористатися наданим правом на приватизацію державного житлового фонду (невелика площа квартири чи її незадовільний стан; побоювання податку на нерухоме майно чи можлива втрата пільг тощо);
- не зможуть, незважаючи на бажання, приватизувати житлові приміщення (житло знаходиться на території закритих військових містечок, національних парків, заповідників, є службовим та ін.);
- потребують житла тимчасово (сезонні робітники, студенти ін.). Саме відносини з цими категоріями громадян і буде регулювати
Договір найму житла, предметом якого і виступатиме житло, яке перебуває у державній або комунальній власності.
Договір найму житлового приміщення більших фахівців відносить до категорії консенсуальних договорів, оскільки сам факт отримання у належному порядку ордера на певне житлове приміщення, свідчить про бажання наймача стати суб'єктом договірних відносин і є підставою користування житловим приміщенням. Саме наявність ордера породжує відповідні цивільно-правові відносини.
Наймач, який отримав ордер, зобов'язаний протягом встановленого часу здати його у відповідну житлово-експлуатаційну організацію й укласти договір.
Договір найму житлового приміщення - двосторонній договір, оскільки й у наймодавця, і в наймача є взаємні суб'єктивні права та обов'язки.
Договір найму житлового приміщення є оплатним, оскільки ЖК УРСР передбачає оплату за користування житловим приміщенням. За господарчою метою він належить до договорів по передачі майна в тимчасове користування.
Договір найму житлового приміщення має багато спільних рис із договором майнового найму, і це невипадково, оскільки за цим договором у тимчасове користування за плату передається індивідуально-визначене майно.
До характерних ознак цього різновиду договору найму житлового приміщення можна віднести такі:
O передумовою укладання договору є наявність двох адміністративних актів: а) рішення райдержадміністрації (виконкому) про надання громадянину житлового приміщення і б) ордер. Ордер є підставою для виникнення, з одного боку, адміністративно-правових відносин між виконкомом і житлово-експлуатаційною (чи іншою) організацією, куди він здається, а з іншого - цивільно-правових відносин між громадянином і зазначеною організацією, яка зобов'язана укласти з ним договір найму житлового приміщення.
Підстави постановки на квартирний облік і порядок надання житла встановлює Житловий кодекс УРСР;
O предметом договору виступає виключно житлове приміщення, яке має бути фактично і юридично вільним;
O особливість суб'єктного складу полягає у тому, що наймачем у договорі можуть виступати виключно фізичні особи;
O за строком - це безстроковий договір;
O форма договору - письмова. Водночас недотримання письмової форми договору не зумовлює його недійсність;
O розмір оплати визначається у централізованому порядку з урахуванням цілого ряду чинників (упорядкованість житла, його, місцезнаходження тощо);
O зміст договору визначений Типовим договором про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкової території від 12 червня 2005 р., тобто умови конкретного договору найму житлового приміщення, які обмежують права наймача і членів його сім'ї у порівнянні з умовами, передбаченими чинним житловим законодавством, є недійсними;
O за обсягом прав наймач житлового приміщення у порівнянні з наймачем за договором майнового найму набуває значно ширших прав: таких як право на обмін, на приватизацію, здачу в піднайм тощо;
O наймачу надане право у будь-який час за згодою членів сім'ї розірвати договір найму житлового приміщення;
O усі члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, незважаючи на те, що з наймодавцем договір укладає наймач, набувають рівних з наймачем прав, які випливають із договору найму житлового приміщення. Тобто обмін житлового приміщення, здача в піднайм, приватизація - можлива лише за згодою всіх членів сім'ї наймача. У наймача житлового приміщення - сторони у договорі, немає переваг щодо здійснення користування житловим приміщенням. Договір найму житлового приміщення може бути змінено лише за згодою наймача, членів його сім'ї та наймодавця;
O особливість цього договору полягає у тому, що незважаючи на його оплатність, підставою розірвання договору з ініціативи наймодавця на сьогодні не є грубе порушення умов договору наймачем у вигляді невиконання зобов'язання з оплати житлового приміщення і комунальних послуг;
O своєрідна унікальність цього договору полягав і в тому, що всі повнолітні члени сім'ї наймача несуть з ним солідарну відповідальність за виконання зобов'язань, що виникають з договору найму житлового приміщення. Якщо за житлове приміщення чи комунальні послуги не сплачує наймач, заборгованість може бути стягнута з будь-якого члена сім'ї наймача. Відповідно, на повнолітніх членів сім'ї покладено й обов'язок своєчасно проводити поточний ремонт.
Схожі статті
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 26.3. Договір найму житла соціального призначення
Особливостями цього різновиду договору найму житла є такі: - право укладати договір набувають лише соціально незахищені громадяни України, а саме ті,...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 26.2. Договір найму (оренди) житла (статті 810-826 ЦК)
26.1. Поняття та різновиди договору найму житла Право на житло - одне із найважливіших соціально-економічних благ людини. Житлова проблема одна із...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 26.1. Поняття та різновиди договору найму житла
26.1. Поняття та різновиди договору найму житла Право на житло - одне із найважливіших соціально-економічних благ людини. Житлова проблема одна із...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - Глава 26. Договір найму житла
26.1. Поняття та різновиди договору найму житла Право на житло - одне із найважливіших соціально-економічних благ людини. Житлова проблема одна із...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 25.3. Припинення договору найму. Доля поліпшень
Договір найму припиняється після закінчення строку договору. У цьому разі наймач зобов'язаний повернути майно у тому стані, в якому він отримав з...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - Глава 25. Договір майнового найму (оренди)
25.1. Загальна характеристика договору (ст. 759 ЦК) За договором майнового найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 15.4. Інші цивільно-правові засоби захисту права власності
Порушене право власності власник не завжди може захистити речово-правовими позовами. Проте це не означає, що порушене право не підлягає захисту взагалі....
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 15.3. Негаторний позов як засіб захисту права власності
При негаторному позові, власник, який звертається за захистом, зберігає майно у своєму володінні. Права та інтереси власника можуть бути порушені і в тих...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 25.2. Обов'язки сторін
25.1. Загальна характеристика договору (ст. 759 ЦК) За договором майнового найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 25.4. Договір лізингу (статті 806-809 ЦК)
Договір найму припиняється після закінчення строку договору. У цьому разі наймач зобов'язаний повернути майно у тому стані, в якому він отримав з...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 25.1. Загальна характеристика договору (ст. 759 ЦК)
25.1. Загальна характеристика договору (ст. 759 ЦК) За договором майнового найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 13.2. Підстави набуття права власності
Глава 13. Право власності. Речові права 13.1. Поняття та зміст права власності Право власності - центральний інститут будь-якої цивільно-правової...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 13.1. Поняття та зміст права власності
Глава 13. Право власності. Речові права 13.1. Поняття та зміст права власності Право власності - центральний інститут будь-якої цивільно-правової...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 15.1. Поняття та засоби захисту права власності
15.1. Поняття та засоби захисту права власності Захист і охорона власності є однією з найголовніших функцій держави. Принцип охорони власності...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - Глава 15. Захист права власності
15.1. Поняття та засоби захисту права власності Захист і охорона власності є однією з найголовніших функцій держави. Принцип охорони власності...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 13.3. Момент виникнення права власності за договором
Глава 13. Право власності. Речові права 13.1. Поняття та зміст права власності Право власності - центральний інститут будь-якої цивільно-правової...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 15.2. Віндикаційний позов як засіб захисту права власності
Віндикаційний позов є найважливішим цивільно-правовим засобом захисту права власності. В юридичній літературі під віндикаційним позовом традиційно...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - Глава 13. Право власності. Речові права
Глава 13. Право власності. Речові права 13.1. Поняття та зміст права власності Право власності - центральний інститут будь-якої цивільно-правової...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 16.10. Право промислової власності
Традиційно результати творчої діяльності поділяють на дві основні групи. Якщо до п е р ш о ї групи належать результати інтелектуальної діяльності, що...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 13.5. Право спільної власності
Підстави припинення права власності можуть бути поділені на дві групи. До першої належать випадки,, коли припинення права власності в однієї особи...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 13.4. Підстави припинення права власності
Підстави припинення права власності можуть бути поділені на дві групи. До першої належать випадки,, коли припинення права власності в однієї особи...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 9.2. Класифікація правочинів
9.1. Поняття та види правочинів Правочинами визнаються дії фізичних та юридичних осіб, спрямовані на виникнення, зміну чи припинення цивільних прав та...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 9.1. Поняття та види правочинів
9.1. Поняття та види правочинів Правочинами визнаються дії фізичних та юридичних осіб, спрямовані на виникнення, зміну чи припинення цивільних прав та...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 17.1. Поняття та види цивільно-правових зобов'язань
Глава 17. Загальні положення про зобов'язання 17.1. Поняття та види цивільно-правових зобов'язань Зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - Глава 17. Загальні положення про зобов'язання
Глава 17. Загальні положення про зобов'язання 17.1. Поняття та види цивільно-правових зобов'язань Зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - РОЗДІЛ IV. ЗОБОВ'ЯЗАЛЬНЕ ПРАВО
Глава 17. Загальні положення про зобов'язання 17.1. Поняття та види цивільно-правових зобов'язань Зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 20.6. Купівля-продаж житлових будинків (квартир)
Житловий будинок або квартира є важливими об'єктами права приватної власності громадян, тому держава встановила для них особливий правовий режим. Договір...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - Глава 9. Правочини
9.1. Поняття та види правочинів Правочинами визнаються дії фізичних та юридичних осіб, спрямовані на виникнення, зміну чи припинення цивільних прав та...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 16.2. Об'єкти права інтелектуальної власності
Глава 16. Право інтелектуальної власності 16.1. Поняття права інтелектуальної власності Термін "інтелектуальна власність " увійшов у науковий обіг в...
-
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 16.1. Поняття права інтелектуальної власності
Глава 16. Право інтелектуальної власності 16.1. Поняття права інтелектуальної власності Термін "інтелектуальна власність " увійшов у науковий обіг в...
Українське цивільне право - Заіка Ю. О. - 26.4. Договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності